近期，各种出奇的贷款产品被频频推出，很大一部分原因就在于居民按揭买房动力在下降

“昨天我们已接到通知，该业务正式停办了。”针对近期被热议的“连心贷”，2月24日晚，一位中国农业银行内部人员如是说。

当被问及“为什么停办”时，该人员表示，不清楚具体原因。

2月22日，有媒体报道称，针对河北雄安新区的购房者，农业银行拟推出一款信贷产品——连心贷。据介绍，“连心贷”是指为明确婚前财产归属或增强还款能力，以未婚男女朋友作为共有权人，由双方或者一方申请的住房贷款。

消息一出，舆论哗然。不少网友在评论区留言：“分手了怎么办” “荒唐至极”等。

其实，除了“连心贷”，近段时间，有关房贷的话题，比如，“百岁贷”“接力贷”“0首付0月供”“首付30万元，开发商送60万元不用还”等频频冲上热搜。引发市场关注后，这些业务有的被相关机构否认，有的因违规被相关部门查处，还有的如“连心贷”，被银行内部叫停。

“从上述情况来看，不论是银行接连推出新奇贷款产品，还是某些开发商宣传购房‘0首付’，目的都是为了刺激房贷需求。”北京市盈科律师事务所合伙人律师李松提醒到，在创新产品时，都应在合规范围内进行，开发商应把握好宣传尺度，银行应坚守好最基本的风控底线。

“连心贷”：不违规，风险大，已停办

据前述农行内部人员介绍，“连心贷”并不是该行今年才推出的新产品。

“它是2012年推出的一款老产品，我们从来没有把它作为主打产品往外推广过，这些年，该项业务一直可以办理，但是可能因为市场接受度不高、需求少，所以可查到的业务记录比较少。”该人员说。

2月27日，《法治周末》记者在农行APP的智能客服功能中，输入“连心贷”三个字，对方给出的解释是，“‘连心贷’是我行10年前的老产品，设计初衷是为了满足青年群体婚前联名购房的需求，总体业务量较小。随着市场和政策变化，此类需求非常有限，该产品基本处于停办状态”。

而有媒体在此前的咨询中，农行智能客服回复称，“连心贷”是个人住房联名贷款的一种。申请“连心贷”的前提是，房屋买卖合同中登载的买受人应为男女双方，所购住房应归属双方共有。一方单独申请贷款的，另一方应作为连带责任保证人，在贷款存续期间承担连带责任保证担保。

在李松看来，“连心贷”本身并不违规，之所以引发热议，主要是因为该产品针对的对象是未婚男女朋友，从法律层面来讲，毕竟男女朋友关系不如夫妻关系那么稳定，如果分手，可能就牵扯到房屋产权归属以及贷款如何偿还的问题，甚至导致房贷断贷事件的发生，即分手后法律纠纷会比较多、风险较大。

北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，“连心贷”属于共同贷款，当共同贷款人其中一方未能及时还款，另一方也将面临征信恶化的风险。从某种程度上看，上述做法降低了银行的部分风险，却增加了贷款人的风险。所以，作为购房人还是要慎重选择。

根据农行智能客服的回复，“连心贷”将未婚男女作为共同借款人，在法律层面，双方在贷款存续期间承担连带责任。根据民法典第一百七十八条规定，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。

“银行在设计某种产品时，对于风险问题肯定考虑得比较全面，就拿‘连心贷’来讲，它只能办住房按揭，肯定设有抵押物，这样从根上就把这个风险给兜住了。可能就是在出现违约、处置抵押物的时候，没那么利索而已。”前述农行内部人士说。

房贷市场花样百出

除了“连心贷”，近期引发热议的房贷产品还包括“接力贷”“百岁贷”等。

根据农行智能客服的回复，“接力贷”是指为延长贷款期限或增强还款能力，借款人与父/母（含公/婆、岳父/岳母）、子/女中的任意一人作为共同借款人申请的住房贷款。

而“百岁贷”是指子女作为共同借款人，最长可贷至100岁的住房贷款。

“从法律层面来讲，‘百岁贷’‘接力贷’本身并不违规，可能更多还是金融风险方面的问题。”王玉臣向《法治周末》记者分析说，“‘百岁贷’‘接力贷’引发热议，可能有两种原因：第一，‘百岁贷’‘接力贷’本身比较少见，作为一般正常的银行按揭贷款产品，是不会出现这两类特殊产品的；第二，‘百岁贷’‘接力贷’有时候可能会让大家产生一种‘允许炒房’的错觉，一旦市场升温，可能会成为炒房的工具。”

除了银行方面接连推出新奇房贷产品外，开发商方面为了推动购房消费，进一步刺激楼市交易也“不甘落后”。

2月17日，河南省安阳市一楼盘发布“0首付0月供，你买房我还贷”的宣传广告，冲上热搜。同日，广东省深圳市龙岗区信城缙悦花园“3成首付只需30万元，开发商送60万元”的消息，也引发了市场高度关注。

《法治周末》记者查询资料了解到，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)及央行等两部门《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，购买首套住房的，贷款首付款比例不得低于30%，贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%。另外，2017年，住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作时也明确，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资等。

“‘0首付、低首付’往往伴随着开发商垫资、融资、首付贷等违规操作，这些操作本身就是被明令禁止的。”王玉臣表示，购房合同、贷款合同都必须以实际成交价为准。如果开发商真的通过走账垫资的方式，虚报首付款金额，就违反了银行按揭贷款的相关规定。

“这种情况下，房屋的价值并非网签备案的价格，也不是办理按揭贷款时的评估价值，实际上是以虚高的评估价骗贷，如果接受了开发商赠送的首付，购房者也涉嫌骗贷银行。”王玉臣补充说。

房贷产品创新不能“出圈”

“0首付”“低首付”被明令禁止，本身系违规行为；“连心贷”“接力贷”虽不违规，但风险较大，那么，房贷市场为何会出现这些产品或业务呢？

李松指出，为了盘活市场，开发商和银行就会“绞尽脑汁”来刺激房贷需求，因此，近期市场上出现了不少新奇房贷产品。这一现象从侧面也反映出，银行放贷压力也比较大。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，近期全国各种出奇的贷款产品被频频推出，很大一部分原因就在于居民按揭买房动力在下降。房地产市场表现欠佳等因素，使越来越多的人对贷款保持了相当的审慎态度。

“该问题值得高度警惕。一方面，按揭贷款属于银行优质的资产类别，如果居民持续不愿贷款买房，银行资产质量将有可能出现下降；另一方面，居民贷款意愿持续乏力，楼市就很难真正企稳，房地产业上下游的相关贷款业务，也会深受影响。”李宇嘉说。

最后，李松提醒到，无论如何创新产品形式，开发商和银行都应该遵守国家相关法律法规和贷款政策，一定要在合规范围内推行，不能“出圈”。

责任编辑：春彰